Immobilier de commerces : les chiffres 2015 et 2016 de Cushman & Wakefield

Le 15 février dernier, Cushman & Wakefield a publié le bilan 2015 et les perspectives 2016 de l'immobilier de commerces en France.

« En 2015, les meilleurs emplacements de l’Hexagone ont profité d’une demande soutenue et diversifiée des enseignes » expliquent les experts de Cushman & Wakefield France. Cette forte demande a semble-t-il été portée par la « multiplication des boutiques de marques, des pop-up stores et des points de vente de pure-players du net ».

Dans le même temps, Cushman & Wakefield France recense un nombre croissant de repositionnements d’acteurs historiques qui « ont alimenté le flux des cessions et intensifié les phénomènes de transferts ». Pour Christian Dubois, Directeur Département Commerces de Cushman & Wakefield France, ce phénomène s'est intensifié ces dernières années. « Soucieuses de préserver leur rentabilité, les enseignes n’hésitent plus à fermer leurs magasins les moins performants. » 

Les meilleurs emplacements s'arrachent

Si globalement Cushman & Wakefield note que « la rareté des locaux adaptés à la demande des enseignes et le niveau parfois élevé des valeurs locatives » freinent les projets des grandes enseignes, certains quartiers échappent à la logique de l'activité réduite comme notamment au sein des artères du luxe (rue Saint-Honoré) où les nouvelles enseignes fleurissent, « mais aussi du Marais ou encore de la rive gauche, à la faveur, notamment, d’opérations significatives de restructuration (Marché Saint-Germain). »
En province aussi, 2015 confirme l'attractivité des axes n°1 de plusieurs grandes métropoles, « cibles d’enseignes étrangères assez récentes (Michael Kors à Lyon), de nouveaux entrants (Nyx à Toulouse) et de marques se développant en propre (Maille à Bordeaux). » 

La périphérie profite des nouvelles stratégies d'enseignes

En périphérie, du côté des centres commerciaux, les locomotives historiques peinent à investir ce qui pèse bien évidemment sur la commercialisation et la fréquentation des centres commerciaux. « L’expansion d’enseignes récentes (Pandora, Kiko, Hema, Tiger, etc.) et la production de nouveaux concepts plus en phase avec la demande des consommateurs demeurent néanmoins un relais de croissance important du marché, en particulier pour les plus grands centres, quelques projets majeurs de création ou les extensions des sites les plus renommés. »
2015 voit aussi la confirmation du succès des parcs d’activités commerciales qui profitent « de la demande soutenue d’enseignes traditionnelles de périphérie (Orchestra, Intersport, Chausséa, Maisons du Monde, etc.) » ainsi que de la poussée des concepts low-cost (Gifi, Stockomani, etc.). A cela s'ajoute l'arrivée en périphérie « d’acteurs qui n’y étaient jusqu’alors pas ou peu représentés, comme ces enseignes de mode qui y ouvrent au gré des opportunités (H&M, C&A) ou y testent de nouveaux concepts (Happy Chic). » 

Des valeurs locatives fluctuantes

Le resserrement de la demande sur quelques zones prime a logiquement eu l'effet de faire baisser les valeurs des emplacements secondaires des centres des villes de taille moyenne et des centres commerciaux de taille intermédiaire. Les redéploiements stratégiques des grandes enseignes a également influencé à la baisse les valeurs locatives de zones primes des grandes artères de quelques métropoles régionales. « C’est le cas de la rue Saint-Ferréol à Marseille, confirmant ainsi les difficultés des commerces de pied d’immeuble de la Cité phocéenne ou, à Lille, de la rue de Béthune, qui souffre du départ de plusieurs de ses locomotives » explique Christian Dubois.
D'autres secteurs connaissent des hausses des valeurs locatives comme notamment dans les quartiers du luxe parisien « et, dans une moindre mesure, quelques grandes artères de province ou centres super régionaux ». 

Les ouvertures de nouveaux ensembles commerciaux en hausse

Tous types d’actifs confondus, le volume des ouvertures a nettement rebondi en 2015, après la baisse constatée entre 2013 et 2014. Sur l'année, 373 974 m² de centres commerciaux ont été inaugurés (+12 % par rapport à 2014). Cette hausse est liée à l’augmentation de la taille moyenne des projets. « Si le nombre total de projets ouverts équivaut à celui de 2014, 2015 se distingue aussi des années précédentes par la forte hausse de la part des créations, qui comptent ainsi pour 83 % du volume de 2015 contre 50 % environ entre 2012 et 2014. »

Du côté des parcs d'activités commerciales (371 155 m² en 2015), le volume des ouvertures reste bien en deçà des niveaux de la fin des années 2000 (580 000 m² par an, en moyenne, entre 2007 et 2010). « La production de 2015 est tout de même en hausse de 36 % par rapport à 2014 ». Selon les prévisions annoncées, ces tendances ne se démentiront pas en 2016 avec un total de 680 000 m² de nouveaux parcs d’activités commerciales. « Les volumes d’ouvertures seront également gonflés par la construction de projets de moindre envergure, confirmant l’émergence de parcs de proximité situés en périphérie de villes moyennes et le goût des foncières de la grande distribution pour une offre complétant leurs galeries d’hypermarché. »

Des volumes d'investissement en baisse

En 2015, 5,2 milliards d’euros ont été investis en commerces, soit 21 % des montants engagés sur le marché français de l’immobilier d’entreprise. Ce chiffre est en baisse de 32 % sur un an « en raison d’un nombre bien plus limité de très grandes transactions qu’en 2014 ». Mais comme le souligne Cushman & Wakefield, cette baisse est en trompe l’œil. « Ce volume est tout de même supérieur de 53 % à la moyenne des dix dernières années. » Les galeries et les centres commerciaux concentrent la majorité de l’activité (43 % des volumes investis en commerces en 2015). « Les montants engagés en périphérie sont en forte hausse (+ 67 % sur un an), même si le nombre limité d’acquisitions de retail parks reflète un manque d’offres de qualité proposées à la vente. »

Et pour 2016 ? 

Selon les estimations de Cushman & Wakefield, malgré le trou d'air provoqué par les attentats parisiens en fin d'année, « ce début d’année encourageant conforte notre vison plutôt optimiste de la conjoncture des commerces, soutenue par une nouvelle hausse du PIB, une faible inflation contribuant au léger redressement du pouvoir d’achat et la bonne tenue de la confiance des ménages. »
Clairement, en 2016, l’amélioration de la conjoncture devait booster les ouvertures « que contribueront également à animer plusieurs opérations d’acquisition, comme celle liant Darty à la FNAC, DPAM à Sergent Major et Quick à Burger King. »

 Dominique ANDRE-CHAIGNEAU, EQUYLIBRE ©