Une clause d'indexation stipulant que le loyer du bail commercial ne peut être révisé qu'à la hausse est « nulle » et de nul effet.

Tel est l'enseignement à retenir de l’arrêt qui vient d’être rendu par la Cour de cassation (Cass. civ. 3ème, 14 janvier 2016, n ̊14-24.681).

Dans cette affaire, un bail commercial comportait une clause prévoyant que le loyer serait ajusté automatiquement, chaque année, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre ; le bail précisait par ailleurs : « La présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ». 

La Cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 2 juillet 2014, n ̊12/14759) avait déclaré cette clause non-écrite et condamné en conséquence le bailleur à restituer une certaine somme au titre d'un trop-perçu de loyers. 

Le pourvoi formé par le bailleur rejeté. La troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3ème, 14 janvier 2016, n ̊14-24.681) retient en effet : « Mais attendu, d'une part, qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ; qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».


François-Luc SIMON
Avocat, Associé-gérant de SIMON Associés
Docteur en droit