13/09 Pas-de-porte ou droit au bail ?

Rappel de définitions
- Un pas-de-porte correspond à la somme versée par un locataire au propriétaire des murs du fonds de commerce lors de la conclusion du premier bail commercial. C’est un droit d’entrée.

- Un droit au bail est une somme due au locataire sortant en cas de reprise d’un bail commercial existant aux mêmes conditions et pour la durée restant à courir.
Quand on achète un fonds de commerce, on aura à payer l’un des deux ou aucun des deux suivant si l’on part sur un bail dit « neuf ».

Côté fiscal
Le bailleur déclarera le pas-de-porte dans la catégorie des revenus fonciers tandis que le locataire pourra l’amortir en tant que frais de premier établissement et le déduire en pourcentage (1/9ème /an) de la durée du contrat si le loyer fixé est anormalement bas.
Pour le droit au bail, c’est différent. Sa vente pour le cédant sera enregistrée au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et entrera dans le calcul du bénéfice net imposable. Quant au repreneur du bail, l’achat de ce droit au bail sera consigné à l’actif de son bilan en tant qu’immobilisation incorporelle non amortissable, le droit au bail étant soumis aux droits d’enregistrement.

En cas de cession
La cession du droit au bail peut être envisagée par un cédant de fonds de commerce « en panne » de repreneurs ou si la valeur de votre droit au bail dépasse celle de votre fonds de commerce (ex : magasin situé en zone commerciale premium). Si le propriétaire du fonds de commerce n’est pas détenteur des murs, il devra obtenir l’accord de son bailleur pour céder son droit au bail. La cession de droit au bail, une fois acceptée, devra être enregistrée dans un délai d’un mois maximum.