Investir dans des locaux professionnels : une opération rentable ?

Qu'il s'agisse de murs commerciaux, d'un entrepôt ou de locaux tertiaires de bureau, l'investissement dans des locaux professionnels s'avère généralement plus rentable et moins risqué que l'investissement dans un logement d'habitation.

Explications.

Que l'on soit commerçant ou simple investisseur, l'achat d'un local professionnel présente un grand nombre d'avantages, et quelques inconvénients 

Les avantages d'investir dans un local professionnel

• Une forte rentabilité : Avec un rendement pouvant atteindre 9 % l'an, l'investissement dans un local professionnel est assurément beaucoup plus rentable (deux fois plus !) que l'investissement dans un logement d'habitation classique. A cela s'ajoute la possibilité de réclamer un pas de porte à l'entrée dans les locaux. Ce droit d'entrée peut être d'un montant conséquent puisqu'il vise à contrebalancer la moindre évolution des loyers sur de longues durées de location.
• Un moindre risque d'impayés : L'investissement est également moins risqué : le locataire (une société) est généralement plus solvable qu'un particulier. Le droit au bail faisant partie intégrante de la valeur du fonds de commerce, les loyers sont acquittés régulièrement et en priorité. 
• Une plus grande stabilité dans le temps : Le risque est également moindre du fait de la durée contractuelle du bail. En effet, et à de très rares exceptions près (cas des baux précaires), le locataire s'engage sur une durée minimale de 9 ans. De plus, le bail ne peut être résilié avant trois ans ce qui laisse le temps de voir venir et dans la très grande majorité des cas, lorsqu'un locataire souhaite partir de façon anticipée, il se charge lui-même de trouver un repreneur qui lui versera un droit au bail. 
• Un moyen d'alléger ses impôts : En achetant un local professionnel via la création d'une société civile immobilière (SCI) par exemple, les revenus issus de l'investissement sont imposés sous le régime des revenus fonciers. Sont déductibles de ces revenus différentes charges ce qui permet de créer des déficits fonciers reportables sur plusieurs années. Ce mécanisme permet, au final pour le bailleur de payer moins d'impôt !
• Une grande souplesse dans le bail : Enfin, un bail commercial est beaucoup plus souple qu'un bail d'habitation. Ses clauses sont rédigées de gré à gré ce qui permet notamment de faire payer certaines charges au locataire. Ce dernier avantage est toutefois à modérer car en effet, depuis l'entrée en vigueur de la Loi Pinel, les lignes ont profondément bougées (lire à ce sujet notre article Bail commercial : Comment se répartissent les charges entre bailleur et locataire ?)

Les inconvénients d'investir dans un local professionnel

N'y aurait-il que des avantages à investir dans un local professionnel ? Certes non ! Les avantages ont leurs corolaires en inconvénients bien sûr. 

• Un engagement de long terme : Le statut particulier du bail commercial soumet à certaines obligations le bailleur. Le bail étant un élément du fonds de commerce, le bailleur ne peut notamment pas récupérer la jouissance de son bien comme il l'entend. 
• Des loyers déconnectés des prix du marché : Le loyer d'un bien professionnel ne suit pas la courbe d'augmentation des prix du marché. Ceci tient principalement au fait que les revalorisations sont plafonnées (lire à ce sujet nos articles En pratique : l'indice des loyers commerciaux (ILC) et En pratique : l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). D'où l'intérêt au démarrage de bien fixer le montant du loyer ! 
• Des biens difficiles à trouver : Les biens professionnels présentant les meilleures rentabilités sont pris d'assaut. Et comme de la qualité de l'emplacement dépend la commercialité du local, il est souvent bien difficile de trouver le bien qui saura à coup sûr, et pour de nombreuses années être et rester rentable.