Droit au bail et pas de porte : quelles différences ?

Les termes droit au bail et pas de porte sont souvent confondus par les créateurs et les repreneurs d'entreprise à tort ! De grandes différences qu'il vaut mieux connaître les séparent.

Si globalement le droit au bail et le pas de porte sont des frais réclamés au preneur pour entrer dans un local commercial, la logique qui prévaut dans chaque cas est différente. En effet, le droit au bail désigne la somme versée par le nouveau locataire à l'ancien pour reprendre la continuité du bail en cours alors que le pas de porte désigne la somme versée par le locataire au propriétaire pour entrer dans un local et accéder à un bail «neuf». 

Le droit au bail, un arrangement entre locataires

Le droit au bail permet au vendeur d'un fonds de commerce d'assurer à son repreneur la continuité du bail en cours. Le droit au bail est juridiquement un élément du fonds de commerce. Il correspond au droit d'occuper les locaux mais aussi de bénéficier d'un droit à renouvellement du bail. Ces droits ont une valeur patrimoniale.
Lors de la cession, le propriétaire ne peut s'opposer ni intervenir en quoi que ce soit dès lors que le nouveau locataire respecte les termes du bail commercial d'origine. Le montant du loyer ne peut être revalorisé à cette occasion, et c'est là justement tout l'intérêt du droit au bail pour le preneur !

Au négatif, le locataire preneur ne peut modifier l'activité exercée (à moins d'un bail tous commerces). De même, il ne peut modifier la date d'échéance finale du contrat initial. Le nouveau locataire accède donc à un bail en cours, qui pourra plus rapidement que dans le cas d'un bail neuf, être sujet à re-négociation. 
Le prix réclamé par l'ancien locataire au nouveau pour le droit au bail se négocie de gré à gré. Le prix de vente du droit au bail fait partie intégrante pour le locataire cédant du chiffre d'affaires et est donc pris en compte pour la détermination du bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour le locataire preneur, le droit au bail figure à l'actif du bilan en tant qu'immobilisation incorporelle non amortissable. Le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement.

Le pas de porte, un droit d'entrée pour un bail neuf

Le pas de porte est un droit d'entrée réclamé par le propriétaire pour bénéficier d'un bail commercial neuf. 
Le pas de porte est versé au moment de la prise de possession du local. 

Selon les cas, le pas de porte peut :

• Soit être considéré comme un supplément de loyer : dans ce cas, le droit au bail intervient comme une compensation sur les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux. Fiscalement, le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier ce qui lui ouvre la possibilité (sous conditions) d'échelonner les versements des sommes dues au titre de l'impôt sur 4 ans. Le locataire de son côté peut inscrire le droit au bail en tant que charge déductible des résultats sous condition que le loyer fixé soit nettement inférieur à la valeur locative du marché. La déduction se fait alors en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an).
• Soit être considéré comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire liée à la dépréciation de la valeur vénale des locaux et à la propriété commerciale acquise au locataire (droit au renouvellement du bail) ou  être considéré comme une indemnité correspondant à la « contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer ». Dans ces deux cas, le bailleur n'est pas imposable sur le montant du pas de porte. Le locataire, lui, doit immobiliser le pas-de-porte à l'actif incorporel non amortissable de son bilan (non soumis au droit d'enregistrement).

A noter : Dans certains cas, le pas de porte peut être intégré dans le montant du loyer (bail dit «à l’américaine»). Le loyer réclamé chaque mois comprend d'une part, le montant de la valeur locative des lieux et d'autre part, l'amortissement d'un droit d'entrée.

Dominique ANDRE-CHAIGNEAU, EQUYLIBRE ©