Portail Vente fonds de commerce

21/07 Achat de fonds de commerce, attention aux termes!

Lorsqu'un entrepreneur novice se lance dans l'achat de son premier fond de commerce, il peut être confronté à certaines barrières de langage. Éclaircissement.

Définition d'un fonds de commerce
Selon les définitions des dictionnaires juridiques, le fonds de commerce est composé d'un "ensemble d'éléments corporels et incorporels concourant à constituer une entité économique dont l'objet est de nature commerciale". Cela débouche sur plusieurs possibilités:
- Le propriétaire des murs et le propriétaire du fonds de commerce sont la même et unique personne. Il occupe les lieux en exploitant son fonds de commerce.
- Cependant, dans la majeure partie des cas, le propriétaire du fonds de commerce loue son local à un bailleur, ce qui lui confère une protection spécifique appelée "propriété commerciale". Celle-ci permet à un propriétaire de fonds de commerce de se voir verser une indemnité d'éviction le jour où le propriétaire des murs qu'il exploite décide de reprendre possession des lieux, ceci sous réserve que ledit locataire soit à jours de ses loyers vis-à-vis de son bailleur.
Par conséquent, quand on reprend un commerce, il est fréquent de payer un loyer au propriétaire des murs dans lesquels on installe notre commerce, ainsi qu'un "pas de porte" en sus au bailleur ou un "droit au bail" à celui qui cède son fonds de commerce.
D'un point de vue fiscal, le fonds de commerce est pour le repreneur un élément incorporel de l'actif, non amortissable.

Définition d'un droit au bail
Le droit au bail est dû au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. IE cela permet de reprendre un bail commercial en cours pour la période restant à courir et dans les mêmes conditions que son prédécesseur. Ce peut être intéressant pour éviter les augmentations de loyer pendant une certaine durée (celle du bail restant à accomplir).
Par conséquent, plus le loyer est faible et plus la durée du bail restante est longue, et plus le prix versé au titre du droit au bail sera élevé pour le repreneur du fonds de commerce.
Côté fiscalité, pour le locataire entrant, le droit au bail représente un élément incorporel, non amortissable inscrit à l'actif du bilan. Pour le locataire sortant, c'est un revenu pris en compte pour la détermination de son bénéfice imposable.

Définition du pas de porte
Le pas de porte, lui, se verse directement au propriétaire des murs que l'on exploite, en sus du loyer lors de la conclusion d'un bail. C'est une sorte de droit d'entrée dans les lieux.
Côté fiscal, pour le locataire entrant, il constitue ni plus ni moins que des frais de premier établissement amortissables et déductibles sur toute la durée du bail (1/9ème par an). Cependant, si la somme du pas de porte et du loyer est considérée comme excessive pour la nature du local exploité, le pas de porte sera considéré comme un élément incorporel non amortissable et non déductible.
Toujours fiscalement parlant, pour le bailleur, le pas de porte sera tantôt imposable dans la catégorie des revenus fonciers tantôt assimilé à une indemnité non imposable si le propriétaire des murs estime qu'il a valeur de contrepartie pour la dépréciation des locaux qu'il loue au propriétaire du fonds de commerce.

Ni droit au bail ni pas de porte
Le propriétaire d'un fonds de commerce peut tout bonnement louer un local sans avoir à verser ni droit au bail ni pas de porte. Celui-ci n'aura pas à s'acquitter d'une somme importante au départ mais se verra proposer un loyer souvent plus élevé, qui tiendra compte de la valeur locative des lieux et de l'amortissement d'un droit d'entrée non versé à la conclusion du bail.

Conclusion

En résumé, le bail constituant un engagement de minimum 3, 6 ou 9 ans, il est nécessaire de passer à la loupe chaque élément constitutif du fonds de commerce et d'examiner chaque clause du bail commercial avec prudence.